ここ数年東京に行くたびに街の変化に驚かされます。とくに大塚とか池袋から徒歩圏の住宅街の古い建物の建て替えが進んでいることに驚かされます。

むかしから池袋から日暮里あたりにかけての山手線の北側エリアは比較的家賃や地価が安い傾向にあります。腐っても山手線沿線ですからそれなりのお値段です。

しかしここ20年ほど都心部でどれだけ再開発が進んでもほとんど動きのないエリアが山手線北側エリアでした。

そこが動き始めています。商店街のはずれのボロボロの連棟店舗や、いまどき風呂がないのではと思わせるような路地裏の古いアパートまで取り壊れては、ビルに建替えられています。

そして今年に入って明らかに過剰な開発が行われているように思います。東京オリンピックが決まったことでマネーが東京に流れこんでいて、それがこんなところまで流れ込んできているのでしょう。

でも東京オリンピックが行われるからといってこのエリアが恩恵を受けるとは思えません。しかも不動産屋さんたちは口を揃えて2019年で不動産はピークアウトすると予言しています。

もともと需要があるか分からない開発である上に、地価など不動産の価値が下がることで減損リスクも高まっているはずです。

つまりいまジャブジャブお金をつぎ込んで開発している物件は、返せなくなった借金のカタとして銀行に取り上げられます。

しかし元本を下回り不良債権化する可能性が高いと思います。つまり融資している金融機関にも信用リスクが発生するかもしれません。

銀行も早めに現金化するとなると、おそらく中国などアジアの投資家に買い叩かれるでしょう。それがなし崩しに移民を増やすことになれば多少は景気にプラスになるかもしれません。

ただそれ以上に景気の反動が大きいので、2020年代は失われたどころか、暗黒の10年になるかもしれません。

つまり、いまの多少の活況を糧に強気の投資を行うべきではありません。株式はまだ買ってもよいでしょう。一番避けるべきは流動化しにくい資産の取得です。

不動産もその一つかもしれませんが、最も避けるべきは人を雇うということです。

人手不足感は強いのかもしれません。しかし物流や介護など需要がなくならない、また行政などの支援が期待できる分野、労働集約産業でないかぎり、人は雇うべきではありません。IT化できる分野は情報化投資を行うべきです。

営業マンを増やすくらいなら、ホームページを制作、あるいはリニューアルすべきです。営業マンは労働基準法を守る必要がありますが、ホームページ(ウェブサイト)は24時間365日稼動し続けて集客します。しかもホームページ制作と維持管理は人件費よりも格安です。

またインターネット通販サイト(ネットショップ)を強化することも人件費削減につながります。消費者に直接販売することで卸を中抜きできる上に、営業のコスト、事務コストや手数料を節約できるのです。

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今日の茨木の天気

朝から曇りがちでした。天気予報では昼前から夕方まで雨が降る予報でしたが、実際には降りませんでした。

営業マンを雇うよりもホームページを制作して景気の反動に備えろ

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